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lunedì 5 Dicembre 2022

Mercato immobiliare a rischio bolla: squilibrio prezzi-tassi, ma non a Milano

Milano – Gli squilibri dei mercati immobiliari residenziali metropolitani globali sono molto elevati e i prezzi non sono in linea con i crescenti tassi d’interesse. Lo afferma il rapporto “UBS Global Real Estate Bubble Index 2022”, secondo cui Toronto e Francoforte sono in cima all’indice di quest’anno, con entrambi i mercati che lasciano presagire bolle del prezzo. Rischi elevati sono evidenziati anche a Zurigo, Monaco, Hong Kong, Vancouver, Amsterdam, Tel Aviv e Tokyo. Negli Stati Uniti, tutte le cinque città analizzate viaggiano in territorio sopravvalutato, con uno squilibrio più evidente a Miami e Los Angeles rispetto a San Francisco, Boston e New York. I mercati immobiliari residenziali a Stoccolma, Parigi e Sydney rimangono sopravvalutati, nonostante qualche tendenza di raffreddamento. Altri mercati immobiliari residenziali con segnali di sopravvalutazione sono Ginevra, Londra, Madrid e Singapore. San Paolo – un’aggiunta all’indice di quest’anno – presenta valutazioni eque, parimenti a Milano e Varsavia. Nonostante un anno solido, anche il mercato immobiliare di Dubai si muove su un territorio fair value.

La crescita dei prezzi immobiliari residenziali nominali nelle 25 città analizzate ha subito un’accelerazione di quasi il 10% rispetto alla media da metà 2021 a metà 2022, il maggior tasso di crescita annuo dal 2007. Tutte le città a eccezione di tre – Parigi, Hong Kong e Stoccolma – hanno visto aumentare i prezzi dei loro immobili residenziali. Per effetto dei bassi tassi d’interesse i prezzi degli immobili residenziali si sono allontanati dai redditi e dalle locazioni dell’ultimo decennio. Le città nell’odierno territorio a rischio bolla hanno registrato in questo periodo aumenti di prezzi medi del 60% in termini rettificati per l’inflazione, mentre i redditi e le locazioni reali sono aumentati di solo circa il 12%. Intanto, i tassi ipotecari sono quasi raddoppiati mediamente in tutte le città analizzate rispetto al punto più basso di metà 2021.

Il report di UBS afferma che, unitamente alla ripresa economica post-pandemica e ai tassi d’interesse più bassi, gli incentivi fiscali per la ristrutturazione edilizia hanno supportato la crescita dei prezzi a Milano dopo un decennio di prezzi stagnanti. Nonostante ciò, Milano è tra le poche grandi città dove le valutazioni sono valutate come appropriate. “Per via dello spread rispetto al Bund, l’Italia non ha beneficiato delle politiche monetarie espansive dell’ultimo decennio – spiega Matteo Ramenghi, Chief Investment Officer di UBS GWM per l’Italia – Per questo le valutazioni degli immobili sono rimaste ancorate ai fondamentali e Milano risulta tra le città globali meglio posizionate”.

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