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sabato 28 Gennaio 2023

Mutui, l’anno delle rinegoziazioni a tasso fisso?

Milano – La manovra finanziaria del governo resuscita una norma introdotta per il 2012 dal governo Berlusconi IV (Dl 70/2011, articolo 8, comma 6) e prevede, per tutto il 2023, il diritto alla trasformazione in tasso fisso di mutui ipotecari sottoscritti a tasso variabile, prima dell’1 gennaio 2023, per l’acquisto o la ristrutturazione di una o più unità immobiliari adibite ad abitazione. Il finanziamento originario non deve superare i 200mila euro, mentre il titolare deve essere una persona fisica con Isee fino a 35mila euro al momento della richiesta e, salvo diverso accordo tra le parti, senza ritardi nel pagamento delle rate. La rinegoziazione deve inoltre portare il mutuo a registrare un tasso annuo nominale fisso con limiti quantitativi prefissati, ovvero “non superiore al tasso che si ottiene in base al minore tra l’Irs in euro a 10 anni e l’Irs in euro di durata pari alla durata residua del mutuo”.

L’aumento del costo del denaro da parte della Bce, per provare a riportare l’inflazione sotto al 2%, continuerà inevitabilmente a ripercuotersi sul costo dei mutui almeno per tutta la prima parte del 2023. La situazione macro “è gestibile con l’Euribor intorno al 3%” ma per famiglie e microimprese “serve una moratoria sui pagamenti per evitare effetti prociclici e impatti sociali pesanti” ha detto solo qualche giorno fa al Sole 24 ore il ceo di Banco Bpm, Giuseppe Castagna. Del resto, come riporta una recente inchiesta di PLTv, il mercato si aspetta ancora almeno altri tre rialzi da 50 punti base quest’anno. Le rate dei mutui a tasso variabile sono impennate di oltre 40% nel 2022 e il trend resta in ascesa. Chi non li ha surrogati a tasso fisso, accettando di pagare di più per scongiurare picchi incontrollati, potrà approfittare della rinegoziazione prevista dall’ultima legge di Bilancio che consente di mantenere il vecchio spread deciso dalla banca, sostituendo però l’indice Euribor – che salirà ancora di pari passo con i tassi – con l’Eurirs fissato al momento della nuova stipula.

In realtà l’opzione rinegoziazione, come spiega an cora PLTV, esiste da sempre. La differenza è che ora l’istituto non può rifiutarla se il cliente rispetta i 3 parametri richiesti: importo totale del prestito sotto i 200mila euro, reddito Isee sotto i 35mila e nessun ritardo nei pagamenti. Il governo dovrebbe emettere delle specifiche linee operative per quanto concerne il ricalcolo dell’importo. Anche il tasso fisso, tuttavia, ha risentito della stretta monetaria: nonostante le oscillazioni, ha triplicato il suo valore rispetto ai primi mesi del 2022 e non è così certo quanto convenga davvero a lungo termine. Visto che col variabile è ormai un testa a testa che punta al 5%, qualcuno potrebbe anche preferire stringere i denti aspettando il previsto allentamento della stretta monetaria della Bce tra fine 2023 e inizio 2024. Tra l’altro, la legge di Bilancio contempla anche la possibilità di concordare un allungamento del piano di ammortamento di massimo 5 anni, a patto che la durata residua del muto non superi i 25 anni e sempre con le 3 suddette condizioni. Resta in piedi, naturalmente, anche la possibilità della sostituzione in toto del mutuo, che ha però diversi costi a carico del mutuatario. A chi ha liquidi da parte, forse potrebbe sembrare il momento giusto di estinguere il debito. In questi giorni, intanto, fioccano le analisi.

Mutuionline.it fa l’esempio di un mutuo prima casa per un giovane under 36: oggi pagherebbe un TAN di 1,15% e una rata mensile di 747 euro, pari ad un aumento mensile del 5% e a 7.700 euro in più in 20 anni. I nuovi aumenti dei tassi porterebbero a un ulteriore +0,5%, azzerando di fatto la differenza con i fissi. Secondo Altroconsumo, un mutuo a tasso variabile stipulato nel 2019 con un importo residuo di euro 150mila da restituire in 22 anni con tasso Euribor a 1 mese più uno spread dell’1,5%. Per un tasso totale del 3,3% la rata ammonterebbe a circa 800 euro mensili, suscettibili di aumento; passando a un fisso, ai tassi correnti si sosterrebbe una rata costante di 870 euro. Certo lo scenario è destinato a deprimere la domanda di mutui, crollata nell’ultima settimana negli Usa e già tornata ai livelli del lockdown in Gran Bretagna. Così come la domanda di immobili. Minor potere reddituale significa meno mutui e più esigui e, dunque, compravendite di valore inferiore. In Italia Nomisma stima una diminuzione su base annua del 13%, altri studi parlano di un -10%. I prezzi di case e uffici dovrebbero restare fermi, ma comunque in calo in termini reali considerata l’inflazione.

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